任兴洲给地产企业把脉
 发布者:zyq 发布时间:2012-07-04 阅读:2787
【任兴洲】:我谈几个观点,一个是我们国家现阶段,房地产行业风险是很客观的,有这么几个方面的风险,无论是授信还是诚信,比较大的有这么几个方面。第一个是大的环境的风险,大环境比如说2008年第四季度,所谓的百年未遇的危机呼啸而来的时候,这种大的背景下,实际上整个2008年房地产市场都比较低迷,比较交易清淡,这是大的房地产风险。比较大的危机来的时候,不管是中国还是哪儿,整个世界房地产市场都往下走,这是大的背景。第二个风险就是政策风险,实际中国的房地产和政策密切相关,他的发展也靠政策,09年为什么房价大幅度上升,实际上和我们很多的政策是密切相关的。去年9.5、7万亿的新增放贷,一系列促进房地产发展的政策都和这个有关。另外今天4月17日的政策出来,可能把很多当时预设的房地产,银行给他的授信和贷款的情况有了很的的变化,他原来的收入和预期都有非常大的变化。所以这样的政策风险,对整个的开发企业,甚至包括消费信贷都有非常大的关系。

  最近很多的案件是什么?第一,开发商想卖,但消费者说我不买了。一手房说退回去,贷不出去不买了。那天看电视说,最近法院受理的和律师代理的案件主要是这方面的案件,4月17日一下来,很多买的人不买了,要求你退还我的定金,而开发商和二手房的卖者说不行,政策风险是属于不可抗力,说你退可以,但定金是不可能退回去的。而买家是作为第三套购房,现在银行不给贷款,所以说他是无可抗力,没有办法支付。开发商经营的不好,整个房地产开发,本身就有经营的风险,还有其他方面的风险。

  所以,整个房地产行业,实际上他面临的风险是很大的。所以无论对于银行授信方还是对于开发企业,这两方面如何规避风险,这是我们房地产信用体系建立最核心的环节。就是规避这样一些风险。在此之前,实际上中国的房地产,在08年前,甚至说到现在之前,一直有一个神话,就是说可能日本会出现泡沫,美国会出现泡沫破灭,敌稗会出现房地产泡沫破灭,但中国永远不会,因为中国13个亿人口,有7亿、8亿多农民转到城市里,我们的城市化率现在才47.6%,我们照着很多国家60%的城市化率还差的太远,我们的人均消费才多少,美国人均住房的消费是多少,所以说这个价格是永远下不来的。这是一种大的判断,房地产是一个神话,但事实上一个诺贝尔奖的获得者,去年来北京访问,在北京的科博会上讲,凡是泡沫肯定是要破灭的,无论是在日本、美国还是在中国,只要有泡沫,肯定要破灭,当然泡沫破灭的程度和时间可能有一些不一样。比如说美国,美国的泡沫是什么?他是2000年,网络泡沫破灭以后,格林斯潘在的时候大幅度注入流动性。注入流动性以后,由于我们中国这样的廉价的产品输出去,他的CPI还不高。

  从理论上讲,大量注入流动性,流动性过剩以后,你的CPI应该起来,起来以后就要采取措施降低流动性,因为通胀太厉害受不了,但是金砖四国的产品非常廉价的出去,美国老百姓可以用很少的钱买到价廉物美的产品,所以你的CPI看上去并不高。所以美国实现了高增长、低通胀,所以格林斯潘说,没有关系,还可以大幅度的降低利率,几乎降到零利率,我一点儿没有出现任何问题。实际上他把这个过程延后了,一直到05、06年的时候,注入的流动性干什么,他就买房、炒地和我们现在是一样的,地炒起来,房炒起来,没有人买怎么办,次贷也可以贷给你,因为房子还在涨,银行一点儿也不害怕,他就建立在低利率的基础上,第二房价永远是涨的,在这样的情况下给次贷贷款是没有问题的,但是在05年之后这种情况实现不下去。因为到05年的时候他的CPI开始往上涨,利润开始往上调,一调银行贷款成本高了。次贷这一帮人还不起贷,把原来的资产打包放到资产池里,把垃圾卖给全世界,所以这次危机影响的是全世界。

  在这样的情况下,不是说泡沫破不破的问题,而是说往后延了。02、03没有暴露,但是05、06年之后07、08年一下子爆发。中国确实和其他国家相比有不同的发展阶段,这一点我们承认,因为确实是城市化快速推进,大量的人口进入到城市,我们还有一个特点和别的国家不一样的是我们国家有一个转轨的特征。原来我们的房子是不计价的。98年之前我们是福利分配,福利分配我就等着,因为也没有房地产市场,我只好等着。单位什么时候分给我,我就什么时候拿到房子,我也没有别的办法拿到房子,所以他的房地产市场被压抑了,转轨过程,大量的需求被释放出来。使我们的房地产市场更不同于别的国家,所以加上转轨的过程、加上房地产制度的改革、加上大规模的开发、当然也加上刚才陈主任讲的,我们的房地产市场和保障体系并没有很好的比较合理的建立起来。

  实际上我觉得也很客观、也很正常,房改到现在十年的时间,我们都一直摸着石头过河。最早把经济适用房规定的是中低收入家庭,那个时候有一点儿像新加坡家庭。这个政策为什么合理?因为98年刚开始改革的时候,我们的安居房是卖不出去的,天通苑 (论坛 新闻)的房子2600块钱很长时间有一些并没有人买,而且不是最低收入的人去买,而是有一定收入的人才买房。那个时候加上市场房价和保障房的房价并不是很大。天通苑2600,城里也就是四五千块钱,他俩之间的差别并不是很大。所以那个时候我们的政策设计,经济适用房是面对着中低收入,但是到了04、05年,我们商品房价格往上涨的时候,一看不行,中低收入根本买不起那个房子,然后经济适用房也供应不了这么多,怎么办?把他降为保障低收入的住房。特别是2007年的24号文以后,明确规定了经济适用房变成了保障房,保障低收入家庭,而不保障中低收入或者中低收入偏下的。这个过程我们也是在摸索,摸索的过程中使保障房在前些年是不足的,这一点应该是肯定的。

  07年我们大规模的开始建保障房,特别是这次金融危机以来,我们三年,像北京说要解决9000多户和一万多户保障房的问题,实际上这两年都在加快。所以我觉得,在我们国家逐步的发展过程中,也在逐步的探索商品房和保障房之间的关系。在这个过程中,我们也有了很多的政策上的变化。刚才我说的是保障房的变化,还有是刚才陈主任讲的,我们04年以来,叫国八条,国十条,国六条,每年都出新的东西,为了把房价平抑下去。而事实上房子怎么调控并没有太好的房子,有的人可以买十套、二十套房子,对此我们确实毫无规定,你炒多少都没有关系,一直到今年3月份之前,炒的不行了,已经T+0,所以这个产品已经不再是实用产品的市场,已经是一个金融市场,我炒房是什么?不看他能不能住,有没有人住,我买的不是为了住,是为了升值,今天上午买的,下午可以加两千块钱一平米卖出去,T+0,所以这样的房地产市场已经非常不正常了。所以我认为4月份出台的国十条是非常正确的。当然有的人可能说,行政手段多一些,一个家庭只允许买一套房子。这是保证更多的人住有所居而不是把它变成金融工具去炒房子,更多的人通过房子变成千万富翁、亿万富翁,而大量的人买不起房。在这个时候,要让更多的人有房子,等大家都有房子了,那你愿意去炒就去炒,因为大多数人都有房子。

  在这个时候,保证我们这样一个平稳健康的市场,说回来信用体系可能是几个方面,一个是银行,有银行和企业个人的征信体系,这是非常必要的。现在在很大程度上还是要看你的,有一些人是虚假的信息,还是没有办法甄别的。另外能不能做到全国联网,这也是很大的一个方面。这是从银行系统,我给不给你信用,我们自己有一套体系,还有是房地产行业住建部自己有一套系统,但据我了解,这个系统起的作用并不是特别的大。还有的行业协会,将来也要建立自己的系统,能不能建立起来,这个系统也是非常必要的。

  再有是我们消费者的诚信,这一方面,很多你的信用方面的信息是虚假的,还有一些我们消费者也有一个诚信的问题,比如说这次政策一变化,很多消费者不是贷不上款,而是房价可能往下跌,我就不执行合同了。所以在很多环节上,都要建立这样的。林博士刚才讲,黑名单制度,比较低层次的信用档案制度,我们可能还要在这个基础上相应的建立一些更高层次的,甚至是更大范围的,我们叫社会联房体系,或者还有一种叫失信惩罚,还要建立更加完善的失信惩罚。另一方面就是政府在有关的法律法规层面上,可能也要加强这方面的相关制度,法律法规的建立和制度安排。

  这是我的一点体会!

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