对话

　　以“居易中国追求与房地产未来”为主题的“中国房地产2010夏季峰会”、“中国房地产50人论坛2010年会”于6月26日-27日举行。本届峰会恰逢房地产调控的关键时期，为唤醒行业社会责任意识，房地产联盟共同倡议提出“居易中国”，继“低碳地产”之后即将再一次掀起“居易中国”之居易热潮，呼唤房地产行业和企业家积极履行社会责任，建造健康、宜居、低碳、绿色、价格合理的住宅。

　　时 间：2010年6月27日上午

　　地 点：北京国际饭店一层多功能厅6

　　直播实录

　　【主持人】：各位专家、各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！

　　欢迎在座的各位，参加今天下午的活动。感谢大家！今天活动坚持到第二天的下午，还能坚持到现在的，这种精神值得学习。谢谢大家！

　　今天下午由我来主持，我是北京房地产学会的副会长赵先贵。今天下午的安排是这样的，第一个板块是对话。接下来有两位企业家朋友接受报告交流。

　　这次房地产峰会的对话，前面已经安排了五场对话，应该说参与的专家、学者，企业的朋友都很多，应该加起来几十位，大家参与度很高，都是围绕着国家房地产发展近期的一些热点问题引起了广泛深入的探讨。大家都受益匪浅。

　　今天下午对话的主题是“房地产行业的信用体系建设”。各级政府，特别是从国务院到各级政府都很重视，应该说我看了一下，很多地方政府都提出了很多明确的要求和目标。要求我们的政府管理机构，对房地产行业建立一个信用档案制度，包括信用信息的管理系统，还要求很具体的，采用信用评级、信用评价，银行信贷等评价体系来进行考核。我相信有政府的规范和要求，我们企业的积极参与，应该说这样才能促进房地产产业的健康发展。

　　当然今天主要是围绕信用体系建设，今天有幸请到了几位国内信用经济、市场经济方面研究的知名专家，来给大家做一些探讨。

　　有请主持嘉宾：中国市场学会信用工作委员会副主任、人力资源和社会保障部国家职业技能鉴定专业委员会““信用管理师”专业委员会主任，林钧跃先生；

　　对话嘉宾：

　　中国市场学会副会长、信用工作委员会主任，赵凤梧；

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长、中国房地产学会副会长、中国房地产50恩人论坛专家成员，任兴洲；

　　国家发展和改革委员会经济研究所研究员、消费研究室主任、中国房地产50人论坛专家成员，陈新年；

　　接下来就把时间交给林钧跃先生。

中国市场学会信用工作委员会副主任林钧跃

　　【林钧跃】：很荣幸受主办方的邀请来为大家主持今天下午的这场对话。房地产行业在国民经济当中是一个非常重要的一个行业，他是一个能带动一二十个行业发展的千一发动全身的行业，这个行业是非常敏感的，备受社会、公众的重视。因为这个行业前车到国计民生，大家的安居主要是靠这个行业。这个行业在各个层面上都非常重要。在社会层面上，他是一个国计民生，牵扯到安全工程。在政治层面上，他可以上升到一个公平、正义，社会安定在这个行业也起到一定作用。他的政治性就不用说了，记得李光耀先生新加坡的回忆录时在50年代就说，希望新加坡的公民人人有房产，说房产是消灭无产阶级最有效的工具，可见房产的政治性。从技术层面来讲，房地产行业非常复杂，牵扯的方方面面很多，房地产信用在我们信用管理理论中，他是被单独分类的，其实他是现金信用的一个主类，但是他是被单独分类的，因为他非常的复杂。

　　在我们社会体系建设中，中央政府2003年开始启用信用体系建设，从2003年就看见社会上有很多的课题，有省市的，有高校的，有研究单位的，很多课题研究房地产的信用体系。在我的印象中，我自己做专家就评审过两个课题，有一个是成都市的房地产信用体系建设的课题。这样的课题很多，但尽管高层次的课题不多，但是数量不多。关注程度非常高！

　　今天早上在百度上搜索了一下，输入关键词，房地产信用体系，结果搜出354万篇文章，把主题方框房地产信用，结果出来851万，是非常受关注的一个领域。但是房地产行业的信用体系建设怎么样？从我个人的角度来看，他还是比较滞后的。这个行业的体系，比如说去年09年建设部做了房地产信用信息的公示，是去年开始的，北京市在09年也是做了一个房地产经济商公示的网站。也就是说，房地产行业信用体系建设，现在还在黑名单系统的初级阶段，离社会联房这一层次加进去还差的很远。社会体系在这的行业是比较滞后的。

　　我们希望通过今天的对话，今天很荣幸，这三位都是信用体系建设领域，还有两位女士也都是在房地产领域、消费经济中的大家。我希望通过今天下午的对话，能够给大家带来一些有价值的建议和思路。这是我个人对房地产行业社会信用体系的看法。接下来我先请任兴洲任所长谈一谈这个行业信用体系和中央政府有一些什么政策精神，谈一谈他的看法。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲

　　【任兴洲】：谢谢林博士，也谢谢大家，听说这个会议已经开了两天的时间，今天还有这么些个同志在这儿，在一起交流我感觉非常的高兴。

　　刚才林博士实际上已经概括的把我们国家房地产市场信用体系的情况做了一个概要的描述。我的理解，房地产市场的信用可能要有这么几个方面。

　　第一，房地产信用，我感觉起码包括两个方面，一个是信，一个是诚。叫诚信和信用，这两个方面。我们一般说的信用，都和授信有关，就是房地产开发企业、中介机构、建筑单位等等与房地产相关的建筑材料等企业的授信基本情况，银行给他的授信以及他的还款能力，这是我们一般说的信用。而且特别是在我们国家，由于我们国家的房地产开发融资体系比较单一，大体上80%-90%左右都是从银行的信用渐渐而来，所以这方面的信用是我们国家非常关键的信用。好的时候问题不大，银行追着给房地产企业贷款，但是向4月中旬开始，房地产宏观调控政策一出来，很多企业的信用问题就暴露出来，4月底银监会对房地产信贷这一块提出警示。在这样的政策下，可能我们的银行对房企信用出现风险，而且做了很多房地产企业信用压力测试。比如说房价跌下来，5%、10%我们的信用体系会怎么样。这是我想说的第一个，真正和我们授信有关的，以及还款能力等方面有关的。

　　第二，诚信的问题，他跟授信没有太大的关系，但是和一个房地产企业的诚信度有关，就是房地产的质量，信息对称的程度，对消费者信息公开的程度，以及他的信息真实程度有关系，这我们把它叫做诚信的方面，这个方面应该说在我们国家的现阶段，还有相当大的问题。

　　我想区分两个方面，从主体上而言，房地产信用体系的主体是什么？我觉得这个和其他行业还不太一样，这个体系里边的主体一个是比较多，一个是比较杂。我们说到主体，第一有房地产开发企业，第二有房地产建筑企业，他开发但不一定有他来建有中间的建筑企业，还有中间的施工企业，还有销售过程的中介等等这一系列的都是跟他有关系的。另外说到主体，和消费这也有关。另外说到主体，还有政府，因为跟房地产信用相关的法律、法规、制度、安排，是由政府和行业协会来做的，所以如果说到诚信体系，也要把政府和行业协会纳入进来。再有一个就是银行，他是一个非常重要的信用体系的主体，因为大量的授信我们国家是通过银行来进行的。当然还有其他的融资系统，但是最重要的是银行。所以我们再系统的划分，房地产整个大的信用体系里边会包括这么多的主体，刚才我还漏说，中介里边还有物业管理。大房地产体系是包括这么多的市场主体。

　　所以我想，一会儿对话的时候，会从这些方面对房地产市场里边的体系做一些描述。

　　【林钧跃】：任主任把房地产诚信体系画了一个圈，主体都有什么，参与者是谁。待会儿有机会跟任总对话，刚才也讲到了现行的政策，因为他是信用体系专家。下面有请陈主任，是不是因为4月17日出台的国十条，有人把它叫做把房地产行业放到火上烤，在这个体系上建立房地产诚信体系，有没有什么想法？

国家发展和改革委员会经济研究所研究员、 消费研究室主任陈新年

　　【陈新年】：各位来宾，大家下午好！很高兴他们给我这个机会，能在这儿跟大家见面，探讨中国房地产市场相关的问题。

　　最近这一段时间社会普遍关注的房价，已经不仅仅成为经济的问题，成为社会问题和政治问题。像我们搞宏观经济研究，无论哪个课题都要涉及到房价。这两天有一些专家来跟大家交流过，到底是什么因素，推动了高房价，高房价背后有哪些不合理的因素，中国的住房政策有什么样的取向，这两天的探讨也比较充分了。

　　从98年住房制度的福利分房取消之后的市场化改革到现在已经12年的过程，应该肯定的说，成绩非常明显的。大家福利分房，房子的品质、质量、面积都受限制。福利分房取消以后，引进了市场化改革，这给消费者更多的选择权，生活品质大大提高。但是从03年开始，房价开始出现两位数的增长，超过居民收入能力的纷涨，已经引起了社会的普遍关注，而且大家对这个市场的信心确实是受到影响的。从4月17，国家新一轮的宏观调控政策出台，体现了国家宏观调控的决心是很大的。这次的调控有相同的地方也有不相同的地方，重点是抑制投资性的需求，而且出台的政策力度比较大。总体来看，还会陆陆续续有新的政策，包括物业税也在酝酿当中，至于什么时候出台，也看市场的反映。从“417”以来的数据来看，房价基本上还是稳定在这个高位上，有所下降。从政策效果来看，可能有点滞后，我们还待观察。但是政府调控房价的决心应该是很大的，因为应该上升到了一个政治问题，不仅仅是一个经济问题。

　　对于房地产市场我个人认为，他还是一个系统性的设计。突出的矛盾是反映在房价上，但实际上只是反映供求和需求的关系。我们知道，住房不仅仅是一个商品，他不是一个普通的商品，他是一个基本公共品，每一个社会的执政党、执政政府，他都有要保证大家都有住房，居者有其屋，但是这个理解有所不同。我想，整个房地产市场要健康发展的话，要建立一套体系。一个是建立住房保障体系，另一套体系是商品房的供应体系。从住房保障来说，除了以前强调的增加廉租房，恐怕不仅仅是廉租房，我个人认为，至少要保证30%的城市居民，他能够租到政府提供的低价房子。相对来说，就减少了对市场需求的压力。居者有其屋，每个社会、每个国家也没有能力能够保证每一个家有产权意义的房子。我个人主张，只租不售，以租为主的住房保障体系。包括取消经适房和两限房，这也是我一贯主张的观点。上一次在中央电视台的对话会上，有幸跟住建部部长对话，当时我也提到这个观点。因为这里边有很多的弊病，他的功能边界不清楚，即有住房保障，同时又是商品房，有着双重属性，什么样的人能申请到两现房，很难界定。我们还没有出现实质性的，能够减少对人群购买量的一个变化，住房保障制度要加大对住房提供市场保证。

　　另外一方面，同时我们要建立一套合理的商品房的供应体系。政府的调节还是靠市场，但是政府要加大调控的力度，比如说涉及到哄抬房价、虚假信息，投机行为，这是政府这么多年一直强调要打击市场投机行为，理顺房地产秩序，由于健康发展，真正成为国民经济的支柱产业。从03年以来，政府出台了18号文，旧八条、国八条，国六条，连续几年出台了相应的政策措施，包括土地出让、金融信贷等一系列政策的出台。

　　我个人认为，这一块要调控的话，恐怕还有一揽子的方案。比方说土地出让金，前一段时间探讨物业税的问题比较多，市场呼声也比较大，增加买房的成本，这个环节能够减少投机性的需求。如果出台物业税对土地出让金也要调整，现在的土地出让金是70年使用权，一次性支付摊到房价里，我们买到的房子有一半是70年的使用权，如果改成廉租，房子价格可以降1/3下来。这和我们现有的收入水平是相匹配的！

　　我想，在商品房供应体系这方面，其实你想市场供求是两方，我们涉及到一个信用体系的建设问题。一个是对消费者买房来说，银行要给他提供信贷，我要知道他的信用状况，从目前来说，信用消费占整个市场的比重不是很大，才12%，跟美国70%、80%还有很大的空间，信用消费还是有很大的发展潜力。但是从停工方，也就是说我们的开发商，开发商、建筑商，这个缓解的信用状况，其实从07年住建部已经建立了房地产开发的档案系统。从各地来看，很多地方也在纷纷建立房地产开发商的信用记录系统。但是从实施的效果来看，老百姓对这一块的非议比较多。因为房价很高，大家想有很多，可能有哄抬房价、虚假信息，有诱导恐慌性的买盘出现。我个人感觉，社会上对他的约束还不是很强，至少从制度层面上来说，我们感觉不到政府在这方面已经做的很到位，可能还是需要一个强有力的约束。因为商品房这一块还是给开发商的，像小产权房也是限制的，农民集资也是限制的。这很可能出现一个价格合谋的情况，事实上也是这样，房子这么个涨法，很多老百姓有望房心态，觉得用自己的收入去买房子，肯定要积累很长的时间，可能会推迟购买时限。

　　这一块，我今天很高兴来到这儿跟大家交流。如果大家有好的建议、好的想法，我们也可以一起讨论。怎么才能减少这种行为，其实整个社会涉及到信用这一块，我越来越体会到信用从我们2000年开始就谈信用体系建设，从宏观来讲，怎么建立自己的信用体系，确确实实现在感觉到市场的一个基础。现在在房地产领域表现的矛盾比较突出，下一步怎么做？待会可以一块儿讨论。

　　【林钧跃】：陈主任谈了一些对房地产发展的一些看法和建议，另外对于房地产行业实际的弊病他也提到，他希望跟大家对话进行探讨。

　　其实信用体系有几个作用，一个是规范市场经济秩序，一个是建立一个适合环境发展的好的软环境，再一个是促进行业自律，使他的道德水平提高，这是社会体系的一个功能。接下来请赵凤梧司长来谈一谈。